如何买卖二手组屋（DIY）

省钱的招来了

关于中介 #

一方面，买/卖方觉得 中介费用 太贵，想自己完成买卖，省去这笔费用；另一方面，80%的房产中介确实只具备 ③ ④ 的能力。在新加坡，房产的买卖程序基本都是透明，有法规的，DIY 虽然麻烦一点但还是可以完成。如果让中介处理，可以减少犯错的风险，同时估值和议价等销售技巧永远是个手艺活和良心活。市场上几乎任何一个房产单位，都存在买/卖的竞争关系，买方/卖方应该把精力和关注点放在价值最大化的 ① ②，特别是在资金有限的情况下，这是看不见，却是通过自己一次成功（失败）的房产交易就能切身体会到的。自己亲身经历过若干次房产买卖以及看过周围很多朋友，人最终都为自己的认知买单。我研究并分享一手房产知识，但绝大多数情况下，处理好中介的两个问题 专业 + 信任，过滤掉 80%的市场中介，这种做法要远好过 DIY。

一些事实但却是不少买方/卖方的误区，特别是最后一点：

-   中介是全职从事房产而 DIY 是你在工作之余研究和处理，而且迅速把控时机 --> 财富；
-   大部分人一生都只处理过两三次房产交易，而专业的中介有丰富房产知识、洞察力和眼光；
-   中介能够获得房产平台独家支持以及数据分析信息；
-   （没有销售/市场经验的人）往往认为聘请多个中介就能让买卖更快，其实恰恰相反；
-   中介知道但“不可言说”的猫腻；
-   没有意识到房产上的得失要远远超过佣金，DIY 和不专业的中介一样都带来极大的风险/损失；

组屋完全由 HDB 管理的，HDB 网站提供了大量的信息，相对私宅，DIY 是可行的，DIY 的比例大概占 20%+。

买卖流程及注意事项 #

无论是 买 还是 卖，HDB 官网都包含了完整的信息。买卖是同时的，所以可以结合起来看，整个过程大约 4 个月，下面是时间表，包括注意事项 ✓ 和支付 $ ：

1. 1. Register Intend to Sell/Buy

   HDB 网站登记销售/购买意向

   买方
   ✓ HDB 购买资格确认 HFE，HFE 申请批准大约要一个月，有效期九个月
   ✓ 计算负担能力以及确定贷款方式和金额：银行或者 HDB 房贷 ⤴
   ✓ 如果是 HDB 房贷，申请并通过 HDB Loan Eligibility HLE ⚠ 21 天
   卖方
   ✓ HDB 销售资格确认，主要是满足 MOP， Eligibility
   ✓ 检查组屋升级计划及费用情况
   ✓ 登记销售意向 7 天后才能出 OTP
   ✓ 计算卖房收益 HDB 线上收益计算器，如果做置换，需要提前做好财务规划
   

2. 2. Marketing/Searching

   房产广告 & 看房

   买方
   ✓ 到 HDB Map 和 URA Master Plan 上研究房子和价格
   ✓ 到 propertyguru 上寻找房源
   ✓ 检查 Ethnic Integration Policy EIP，Singapore Permanent Resident quota，选择购买单位时，必须符合 EIP 政策和 SPR 配额
   ✓ 联系看房，参考 如何挑选房子 & 简单有用的风水
   ✓ 看房时注意有没有违规装修，参考 Guidelines for Renovation Works，其中的第 8 条款 8.0 Renovation Works that are NOT ALLOWED
   ✓ 热门房源，卖方中介可能会选择性屏蔽 DIY 买方 ⚠
   卖方
   ✓ 到 HDB Map 上研究房子和价格
   ✓ 通过中介到 propertyguru 上广而告之；DIY 卖方只能通过非主流渠道打广告，如小网站，报纸，Carousell 等（实在不建议）。
   

3. 3. Option to Purchase OTP

   卖方授予 OTP

   ✓ 必须使用 HDB 提供的 OTP template
   ✓ 商定购买价格，虽然有大量成交的历史记录以及各种免费估价工具，但是合理的估价和谈价对 DIY 买方挑战还是很大的，而 COV 要提交 OTP 之后（见下）才知道，到时反悔，就要损失 $1k 的 Option Fee
   ✓ 商定 Option Fee，Deposit，Option Period
   ✓ 商定完成交易后卖方是否需要延长居留 Extension of Stay，时间可长达3个月，相应的房产税，CC 管理费需要卖方支付
   买方
   ✓ 支付 $Option Fee（$1 ～ 1000）
   ✓ 拿到 OTP 隔天，立即向 HDB 提交 Request for Value，估价费 $120，注意如果商定的购买实际价格高于 HDB 估价，高出的部分 COV 只能用现金支付
   ✓ 确认卖方是屋主
   ✓ 买方有最多 21 天决定是否行权（包括周六/周日/公共假期）
   ✓ 获取银行贷款同意书 Letter of Offer
   卖方
   ✓ 收到 $Option Fee（$1 ～ 1000）
   ✓ 检查买方的 HLE 或者银行 In Principal Approval IPA
   ✓ 检查买方有否破产记录
   ✓ 卖方授予 OTP 后，在 OTP 到期前，是不能再出另外一份 OTP，但如果买方最终不行使 OTP，Option Fee 作为赔偿
   ✓ 如果延长居留，需要向 HDB 申请
   

4. 4. Exercise OTP

   1～21天

   买方行使 OTP

   买方
   ✓ 支付剩余订金 $Deposit（$1 ～ 4000）：Option Fee（$1 ～ 1000） + Option Exercise Fee = Deposity（$1 ～ 5000）
   ✓ 签署 OTP
   ✓ 买方可以寻找并委托自己的律师而不是选择 HDB 的来处理转售交易
   
   卖方
   ✓ 收到剩余订金 $Deposit（$1 ～ 4000）
   ✓ 收到买方签署的 OTP
   ✓ 卖方也可以寻找并委托自己的律师而不是选择 HDB 的来处理转售交易
   

5. 5. Submit Resale Application

   1～30天

   递交转售申请

   HDB 没有规定何时递交 Resale Application，但买卖双方一定要商定同时在 7 天内递交（不论先后），否则递交无效，收费 1 或 2 房 $40，3 房及以上$80。
   
   

6. 6. Resale Application Accepted

   ～28天

   HDB 接受处理转售申请

   
   HDB 收到并核实双方的基本信息后，会 SMS 双方接受转售申请请求，并开启处理流程，在 HDB Portal 上可以看到相关进展。

7. 7. Endose Resale Documents & Payment

   各种转售文件背书和付款

   
   买方
   ✓ 支付 HDB 法律费用 $800~1000
   ✓ 或者私人律师费 $2000 ～ 2500
   ✓ 扣除 CPF 公积金 $CPF
   ✓ 本票/NETS（现金）支付估价扣掉贷款和 CPF 公积金的剩余部分 $cash
   ✓ 本票/NETS（现金）支付实际房价扣掉估价的剩余部分 $COV
   ✓ 本票/NETS（现金）支付买家印花税 $Buyer's Stump Duty
   ✓ 如果是 HDB 房贷，自己还要购买房屋火险 $Fire Insurence
   ✓ 支付卖家多交的房产税（如果卖家已交一整年的房产税） $Property Tax
   ✓ 买卖双方必须在 HDB（或 HDB 决定的任何方式）签署所有文件
   ✓ HDB 会派人做房屋检查，不过只负责有否违规装修或建筑，买方还是需要自己去做全面的检查
   
   卖方
   ✓ 支付 HDB 法律费用 $300~500
   ✓ 或者私人律师费 $2000 ～ 2500
   ✓ 支付未付的 CC 管理费（直到交接仪式那一天）$Town Council Service fee
   ✓ 买卖双方必须在 HDB（或 HDB 决定的任何方式）签署所有文件
   

8. 8. Resale Completion Appointment

   ～6个星期

   HDB 批准并完成该笔转售交易

   HDB 在以下情况将批准转售申请：
    · 核实双方信息
    · 收到双方文件背书（买方所有成员和卖方所有成员）
    · 收到所有必要的付款
    · 双方都履行了所有 HDB 规定的要求
   批准后～ 2 个星期，双方参加转售完成交接仪式 completion appointment，签署最终文件，并交接钥匙
   
   买方
   ✓ 支付中介费用（如果有） $Agent fee
   ✓ 如果延长居留，支付手续费 $20
   ✓ 交接仪式前检查房子是否清空
   ✓ 提前通知 SP 准备开通水电，煤气
   ✓ 提前通知电信公司准备开通网络
   
   卖方
   ✓ 卖房后退回来的 CPF（包括利息） $CPF Refund
   ✓ 收到卖房现金收益$Cash Proceeds
   ✓ 支付银行房贷终止费用 $Mortgage Discharge fee
   ✓ 支付中介费用（如果有） $Agent fee
   ✓ 终止任何与转售组屋相关的 GIRO 付款
   ✓ 交接仪式前清空房子
   

上面是正常流程。

退出原因可能是有意或无意的（如律师失职），OTP 是有法律效应的合同，新加坡房产交易都是通过双方律师沟通，如果不能协商，就要开启诉讼官司，虽然此情形在新加坡发生的概率非常低。

HDB 置换 #

如果是 HDB 提升公寓也类似，总之，做置换前，询问有经验的中介，或最好交给中介处理。