集体出售 En bloc 的秘诀
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集体出售 En bloc
即使房产期限未到，私人公寓只要经过集体同意（整个项目里，每个单位/业主都有一定的股份比，房子大的业主拥有更大的股份比，10 年以上的项目，同意的股份数要超过 80%，10 年内的则是 90%），发展商仍然可以向政府申请在原有的土地上重新开发（如果是 99 年房产，需要向政府缴纳费用补足 99 年），如果出售成功，集体出售的居民将从发展商获得一笔赔偿（开发商将提供比业主在公开市场上单独出售公寓的价格高出 30% 至 60% 的价格）。
和私人公寓不同的是，老旧组屋的集体出售则由 HDB 直接决定（不需要居民投票同意） - The Selective En bloc Redevelopment Scheme ( HDB | SERS)，被选中 SERS 等于中了大奖，HDB 至少提前五年通知业主，业主可以优先获得新的组屋购买权，或者获得一笔赔偿然后在公开市场上购买。SERS 都位于极佳的位置，目前只有极少数老旧组屋属于 SERS： HDB | SERS Projects。老旧组屋也可以反向 HDB 提出集体出售的申请 - Voluntary En-bloc Redevelopment Scheme (VERS)，目前还没有 VERS 成功案例。
秘诀 #
毫无疑问，集体出售能获得比公开市场更丰厚的利润，买家如何挑出有可能集体出售的房子呢？集体出售成功的唯一底层逻辑是开发商必须觉得有“利”可图，而且这个“利”越大越好，下面几点都是围绕这个“利”：
秘诀 1 地点好
地点是购房的首要因素，如靠近地铁站，学校 1 公里内，海边，公园，各种设施，等。毫无疑问热门区 D9 D10 D11 D15 是历史集体出售最成功的区域，无论是按数量还是按总价，D19/21 紧随其后，因为这是新加坡最大的永久地契拥有区：
秘诀 2 缺地
和秘诀 1 关联，通常好的地点热门，已经基本早早开发完毕，如果该地点有非常强烈的买家需求同时缺地（供不应求），开发商肯定非常感兴趣。
秘诀 3 价格差
和秘诀 2 关联，好的地方不只缺地还缺少房源（卖出的少），导致房价人为抬高，这样和老的房子相比，价格差距就很大。例如 psf 均价 $2500，而老房子只能卖 $1500，市场溢价越高开发商有利可图的空间越大。
秘诀 4 老、大、破
和秘诀 3 关联，通常超过 30/40 年以上的老大破公寓机会很大。旧的设计通常土地还未被充分使用（空地多，停车场，楼层高度等），重新开发后有利可图空间越大。
秘诀 5 Freehold
和秘诀 4 关联，和 99 年房产相比，Freehold 项目不存在 balas 曲线 ，开发商买的是地不是盖在上面的房子，收购价对标的是市场土地价格而不是房价。不过市中心黄金地段 99 年的项目依旧是非常稀缺的资源，仍有集体出售的可能。
秘诀 6 适当的公寓项目
太小或太大的项目都不是最好，太小则对开发商吸引力不足，太大（例如收购价超过 10 个亿新币）对开发商风险性过大，成功案例中 2/3 是少过 100 个单位。相对而言，巨型公寓项目包含的单位类型、尺寸五花八门，居民期望分歧比较多，不容易通过协商（集体出售需 80% 居民同意）。集体出售是一个漫长复杂的过程 ⤵，如果之前已经有过 2-3 次集体出售尝试的，表示居民已有集体出售的共识，成功几率比较高 - “失败乃成功之母”对集体出售有效。
过去集体出售“失败”的最贵/最大的项目：
| 项目 | 地区 | #单位 | 时间 | SG$ |
|---|---|---|---|---|
| Mandarin Gardens | D15 | 1000 | 2018 年 11 月 | 27.9 亿 |
| Pandan Valley | D21 | 623 | 2018 年 9 月 | 26 亿 |
| Braddell View | D20 | 438 | 2019 年 8 月 | 20.8 亿 |
| Pine Grove | D21 | 660 | 2023 年 9 月 | 19.5 亿 |
| The Dairy Farm | D27 | 477 | 2018 年 9 月 | 16.8 亿 |
| Laguna Park | D15 | 527 | 2019 年 4 月 | 14.8 亿 |
至今最大的集体出售成功的项目是 Farrer Court Estate（13.38 亿），现在的 d’Leedon，过去集体出售“成功”的最贵/最大的项目：
| 项目 | 地区 | #单位 | 时间 | SG$ |
|---|---|---|---|---|
| FARRER COURT | D10 | 618 | 2007 年 6 月 | 13.38 亿 |
| PACIFIC MANSION | D9 | 290 | 2018 年 3 月 | 9.8 亿 |
| TAMPINES COURT | D18 | 560 | 2017 年 8 月 | 9.7 亿 |
| TULIP GARDEN | D10 | 164 | 2007 年 6 月 | 9.68 亿 |
| AMBER PARK | D15 | 200 | 2017 年 10 月 | 9.61 亿 |
| CHUAN PARK | D19 | 446 | 2022 年 7 月 | 8.9 亿 |
| PARK WEST | D5 | 436 | 2007 年 6 月 | 8.41 亿 |
| LEEDON HEIGHTS | D10 | 314 | 2007 年 4 月 | 8.35 亿 |
最后也是最重要的一个秘诀 7
If you are thinking about this, you have probably missed the boat.
换句话，当你意识到并认识到这个机会时，为时已晚。集体出售已经不再是什么新鲜的概念，现在市场的资讯很充分，大家都盯着之前失败的公寓，而且无论是否经过集体出售的尝试，业主都知道房子潜在的市场价格。位于最好邮区 D9 D10 D11 D15 的老公寓溢价已经越来越高，而且租金远不能抵消月供，买入后能够蛰伏若干年等待市场的孕育成熟（新加坡集体出售的周期大约是十年），伴随新加坡的降温措施（2013 年、2018 年、2021 年、2022 年、2023 年），开发商变得更为谨慎，集体出售目前相当温和。
| 老公寓的其它代价： |
|---|
| · 由于房子老旧，通常都需要另外花一笔不小的费用来装修和修缮； · 每个月的管理费较高； · 和附近新公寓相比，出租竞争力弱； |
一个周期中能成功集体出售的还是占少数，如果尝试失败，政府规定必须过 2 年才能再次尝试，所以要有长期心理和经济上的准备，耐心 = “钞”能力。
流程 #
下一个？ #
市区（不完全列表）
| 地区 | #单位 | 最近 PSF | 最近 成交价 | 最近 成交日 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Astrid Meadows | D10/Bukit Timah | 208 | $2,204 | 605 万 | 2023 年 12 月 |
| Beverly Hill | D10/Tanglin | 88 | $2,382 | 1,800 万 | 2023 年 7 月 |
| Cairnhill Plaza | D9/Newton | 204 | $1,875 | 430 万 | 2023 年 8 月 |
| Leonie Towers | D9/Newton | 92 | $1,993 | 590 万 | 2023 年 12 月 |
| Nassim Mansion | D10/Tanglin | 72 | $3,253 | 928 万 | 2022 年 12 月 |
| Pinewood Gardens | D10/Tanglin | 149 | $2,443 | 305 万 | 2023 年 8 月 |
| Regency Park | D10/Tanglin | 292 | $2,278 | 515 万 | 2023 年 9 月 |
| Sutton Place | D10/Farrer | 44 | $1,564 | 516.8 万 | 2023 年 12 月 |
| The Balmoral | D10/Tanglin | 81 | $1,949 | 535 万 | 2022 年 8 月 |
| The Claymore | D9/Newton | 146 | $3,097 | 830 万 | 2022 年 8 月 |
| Yong An Park | D9/River Valley | 288 | $2,417 | 830 万 | 2023 年 11 月 |
| Teresa Ville | D4/Bukit Merah | 264 | $1,590 | 315 万 | 2023 年 8 月 |
| The Peak | D5/Queenstown | 21 | $1,407 | 780 万 | 2023 年 5 月 |
| Blossom Mansions | D14/Geylang | 20 | $902 | 100 万 | 2020 年 3 月 |
| Wing Fong Court | D14/Geylang | 218 | $1,044 | 80.8 万 | 2018 年 5 月 |
| Wing Fong Mansions | D14/Geylang | 218 | $1,238 | 118.8 万 | 2023 年 8 月 |
东海岸（不完全列表）
| 地区 | #单位 | 最近 PSF | 最近 成交价 | 最近 成交日 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Amber Point | D15/Marine Parade | 100 | $1,668 | 360 万 | 2023 年 10 月 |
| Arthur Mansions | D15/Marine Parade | 41 | $1,636 | 360.8 万 | 2023 年 4 月 |
| Equatorial Apartments | D15/Marine Parade | 61 | $1,762 | 440 万 | 2023 年 10 月 |
| Fernwood Towers | D15/Marine Parade | 215 | $1,706 | 203.8 万 | 2023 年 11 月 |
| Hawaii Tower | D15/Marine Parade | 135 | $1,800 | 403 万 | 2022 年 10 月 |
| King’s Mansion | D15/Marine Parade | 196 | $1,808 | 350 万 | 2023 年 11 月 |
| The Hacienda | D15/East Coast | 109 | $1,795 | 340 万 | 2023 年 12 月 |
| The Sovereign | D15/Marine Parade | 87 | $2,465 | 650 万 | 2023 年 11 月 |
| United Mansion | D15/Bedok | 48 | $1,402 | 160 万 | 2023 年 6 月 |
集体出售 En bloc 的秘诀
地点好
缺地
价格差
老、大、破
Freehold
适当的公寓项目
“钞”能力